杏彩体育官网·招商证券-物流职业REITs系列研讨：仓储物流第一批公募REITs研讨-21062

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　　：大。疫情催化线下消费转移至线上，支撑仓储物流需求继续旺盛，但土地供给严重限制供给添加，租金、出租率等运营目标高位向好。展望未来，估计2022-2023年职业供需偏紧，特别一线城市求过于供现象较为显着。租金为仓储物流项目最直接现金流，职业融资方法较为多样。库房租金为最直接和遍及的收益来历。此。”

　　获益全球化浪潮和电商经济飞速发展，我国物流职业迎来快速上行期，职业固定财物出资完结额近五年复合增速到达17%。

　　疫情催化线下消费转移至线上，支撑仓储物流需求继续旺盛，但土地供给严重限制供给添加，租金、出租率等运营目标高位向好。

　　决议租金的中心要素在于区位条件，一线城市供给严重收益杰出，二三线城市浸透率提高下未来空间较大。

　　职业融资途径较为多样，包括风险出资、IPO、股权基金以及ABS、私募REITs等多种方法，REITs推出有望进一步拓展职业融资途径。

　　a.盐田港仓储物流：底层财物为盐田港现代物流项目，土地运用权2007至2057年，可租借面积26.61万平方米，其间56%面积租借给盐田港集团进而对散客进行转租，2020年底出租率达100%，租金分别为37.5（盐田港集团）、39元/平方米/月（其他客户）；2019-2020年毛利率75.1%、66.1%，估计2021年7-12月、2022年可供分配金额分别为3814、8104万元，按征集金额18.4亿元测算现金分配比率（静态）为2.1%、4.4%。

　　b.普洛斯仓储物流：底层财物为散布于京津冀、长三角、大湾区的7处仓储物流项目，土地运用权至2054-2064年不等，算计可租借面积70.76万平方米，2020年底出租率达98.72%，其间有5个处于满租状况，加权租金到达40元/平方米/月。

　　底层财物方面，普洛斯单位租借面积奉献收入的才能更胜一筹，大致为盐田港仓储的1.5-1.7倍左右。

　　盐田港集团确定租借后者56%的租借面积，收取的租金相对商场化招租存在4%的折价，且全体租金水平处在所在区域租金区间的中枢偏下。

　　估值来看，盐田港、普洛斯评价单价为5321、7,583元/平方米（建筑面积），整体与各自收入才能相匹配。

　　从P/FFO估值来看，两者2021-2022均在22-24x范围内，但显着低于海外龙头PLD挨近30x的估值，首要由于PLD较为活跃的财物并购发展，助推公司营收增加，表现出较好的成长性，且构成投、管、退的闭环形式推进其运营功率及盈余才能在职业中显着抢先。

　　估计第一批两单项目全生命周期年化收益率较为挨近（7.0%-8.0%，要点参阅财物评价进程的未来现金流折现率），但考虑到底层财物的运营及盈余状况，盐田港包租形式存在改善获取当时商场盈利的空间，或存在估值提高的或许。

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